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普通のリーマンが賃貸の月極駐車場にプレハブガレージを合法建設!?建築交渉の3つのポイント おすすめイナババイク保管庫

Garage on the monthly parking_月極駐車場_ガレージ建築_交渉_ポイント_方法_おすすめ
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ジーナは、バイクガレージオーナー様なんですよ(*’ω’*)!?

男性

 

ただし、自分所有の土地は1mmも持っていません。

土地なしなのにガレージオーナーになれた理由は、タイトルにあるように、月極駐車場にガレージを建てさせてもらえたからです。

▼ジーナが建てたプレハブタイプのガレージ イナババイク保管庫

 

プレハブタイプのバイクガレージは、とてもコスパが良いです。

みなさんが土地をもっていなくても、次の条件に当てはまるようなら、ガレージ購入をおすすめします。

  • 4年程度は居住環境が変わらない・変わる可能性が低い
  • 現在は簡易ガレージを使っている
  • バイクの錆が悩ましい
  • バイクのセキュリティに不安がある
  • 天候・時間に拠らず整備をしたい

 

実は、昔からガレージを欲していたジーナでしたが、「土地なしでガレージオーナーになる」という考えは、脳裏を掠ったこともなかったんですよね。

もし、ジーナと同じように「ガレージの所有欲が強い&土地なしさん」がいれば、ぜひお伝えしたい(*’ω’*)!

ジーナ
ジーナ
土地無くてもガレージオーナーにはなれます!

 

 

ちなみに、賃貸の土地にガレージ建築を許してもらえるかどうかは、地主さん、または不動屋さん次第です。

吹き出し2

時間をかけた根回しなどをしない限り、成功率は50%でしょう。

ジーナ
ジーナ
「YES」or「NO」の完全2択!

 

人の心をコントロールするのは難しいですが、成功率を上げることはできます。

徐々にあがるグラフ
  • 成功確立を上げるために必要なことは、地主さんにリスクのある建築方法やガレージのタイプを知ることです。

 

この記事では、駐車場へのガレージ建築交渉時に留意しておきたいポイントや、このタイプで切実になる、電気無しガレージのおすすめカスタムプランなどを紹介します(*’ω’*)。

ポイント

 

興味を持っていただいた方、似た境遇プランのある方には、参考になる内容もあると思いますので、ぜひ最後までお付き合いくださいませ。

 

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賃貸駐車場にガレージ建設を許可してもらいやすくする 3つのポイント

通常、「土地や駐車場として貸し出した場所に建築物を建てたい」という申し出があると、警戒されるのが一般的な反応です。

吹き出し2

 

なぜなら、その後の地主さんにとって、土地運用が難しくなる可能性があるからです。

プレハブ建築による 地主さんのリスク

  • 建物の所有者が地主さん以外の場合、建物自体の所有権は地主さんにありません(あなたになります)。
  • 建物に借地権が適用されると、土地賃貸契約に従った撤去・立ち退きの行使が難しくなります。
  • 場合によっては、契約の変更が発生します。

 

「借地権」が適用されてしまうと、最悪30年余の期間、土地の運用制限が発生します。

地主さんとしては、警戒するのに十分な理由です。

【借地権の基礎知識】

  • 賃貸の土地に、借入人が建物を建てると借地権が発生する場合があります。
  • 借地権とは、借地借家法によって守られる家主の権利なので、「土地の更新や契約が切れている」からといって、立ち退きや建築物の取り壊しを要求することができなくなります。
  • 平成3年に改正された「改正 借地借家法」によって、地主に有利な期限付きの契約を結べるようになりましたが、最低50年契約なので、駐車場1台分程度の契約に使われることはまずないでしょう。
  • 一般的な借地権は30年間ですから、借地権が発生するような物件を認めてしまうと、最長30年間不自由な土地運用を強いられることになります。

\昔はよくあった地主の悲劇エピソード/

塩見法律事務所HP FAQ参照

 

ジーナ
ジーナ
警戒されちゃう理由は、その人の信用問題だけではないんですよね(*’ω’*)!

 

月極駐車場にプレハブガレージを建てさせてもらいたい場合、地主デメリットを十分に理解した上で、安心と信用の提案を提示できるかどうかが、交渉のカギです。

アイコン_鍵
地主デメリットを払拭する3つの交渉ポイント

  1. 「借地権」が適用されない建築物を建てる
  2. 信頼・評価を獲得する
  3. 期間限定の「一般定期借地権」や「一時使用の賃貸借」の契約を結ぶ
  • ①で検討し、②で交渉を行うのが、妥当な交渉プランです。
  • 借地権が適用される建築をしたい場合は③を視野に入れての交渉となりますが、現実的には難しいでしょう。

通常、この3段活用成立確率は上げられます(*’ω’*)!

ジーナ
ジーナ
頭から「NG」と判断される地主さんには対処しようはありません。時間の無駄なので、物件(地主)を変えて交渉するのが建設的です。

 

 

特に①がクリアできれば、月極駐車場にプレハブガレージを建てさせてもらい、地代のみをお支払いする月極駐車場&ガレージオーナースタイルは、充分に実現可能性がてきます。

 

慌てず、しっかりと準備をして交渉に臨んでください。

 

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「借地権」(借地借家法)が適用されない建築物の選び方

借地権(借地借家法)は、建物の属性によっては、適用されません(*’ω’*)。

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借地権(借地借家法)が適用されない場合には、本来の土地賃貸契約に沿って立ち退きや契約更新ができるので、地主にとって一番リスクが少ない提案です。

ジーナ
ジーナ
お互いに面倒がないので、「借地権が適応されないガレージを建てること」優先するのがおすすめです(*’ω’*)

 

顔出し

なお、借地権(借地借家法)が適用されない建築物とは次の条件に合致するものを言います。

借地借家法が適用されない建築物

  1. 建物の所有を目的としないもの(駐車場や資材置き場などは対象外)
  2. 無償で貸しているもの
  3. 家屋にあたらない(土地に定着し、屋根・柱・壁を有し、住居用・事業用に用いることができる)もの
  4. 一時的な使用目的であるもの
ジーナ
ジーナ
ガレージ(建築物)の選択に関係する事項はです。

 

 

ちなみに、家屋か否かの認定は、土地のある行政(市区町村)が決定することになります。

アイコン_ビル-1

机上のシミュレーションを重ねたところで、結論は出ないので、以下の情報を持って、行政の担当者に確認をとったほうが早いですし、おすすめです。

【建築物 家屋認定(借地借家法適用)チェックポイント】

  • 建築予定のガレージの設計図
  • 建築予定地
  • 設置方法
  • 基礎の施工方法

▼建築確認申請や固定資産について、詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

The Building Standards Law_建築確認申請_固定資産_不要なガレージを建てる_施行方法_ガレージのタイプ
プレハブタイプのバイクガレージを建てる!建築確認申請不要&固定資産にしない建築条件とおすすめのガレージタイプ「プレハブガレージを建てるのに、建築確認申請って必要ですか?」・「固定資産がかからない方法はありますか?」いよいよガレージ購入しようと思ったら、まず考えます。抜け道みたいなものはないですが、購入するガレージそのものの規格や施工方法で、二つとも回避できることがあります(*'ω'*)!...

 

 

ちなみに、家屋(固定資産)認定されにくい建築物目安・特徴を一言でまとめると、こうなります(*’ω’*)。

アイコン_家
  • 寝かせたコンクリートブロック上に設置するタイプのバイクガレージ
ジーナ
ジーナ
バイクガレージとして販売しているモノでも、コンクリートで基礎を固める施工がされたものは、100%家屋認定されます。

 

バイクガレージは、様々なメーカーから多数のラインアップがリリースされていますが、上記を満たすおすすめのプレハブガレージは次の通りです。

アイコン_おすすめ

家屋認定されにくい おすすめのバイクガレージ】

※リンクはシリーズの一例です。

【イナバ:バイク保管庫(床付きタイプ)】

プレハブタイプのガレージです。おすすめは「床付き」と書かれたラインナップです。

 

【デイトナ:デイトナガレージ】

プレハブタイプのガレージです。イナバ物置がベース躯体を製造していますが、通販はしていません。取り扱い代理店デイトナガレージのHPからの申込が必要です。

デイトナHP

 

【タクボ:バイクシャッターマン(床付きタイプ)】

イナバ同様、プレハブタイプのガレージです。おすすめは「床付き」と書かれたラインナップになります。

 

【ボックスシェロー】

ガジェットが多く、完成品を販売しているように見えますが、プレハブタイプのガレージで、組み立てが必要です。全ラインナップがおすすめです。

  • 地形・地盤の脆弱性によって、簡易基礎での建設が可能かは変わります。設置可否については、施工店などにて確認してください。
  • アンカーの設置で家屋認定される場合があります。アンカー設置を考えている方は、最寄りの行政担当者へ確認してください。

 

上記ガレージは、月極駐車場に建築するのには都合がよいラインアップです。

いざ交渉に入る前に、施工店や行政に問い合わせて、建造したいガレージが「家屋対象外」であることまで確認しておくのがおすすめです。

【交渉のポイント】

地主さんとの交渉を行う際、ガレージの設計図施工方法と共に、家屋扱いにならない(借地権適用外)建物である(確認済み)旨を伝えられると、交渉はスムーズに進みます。

【地主さんとの交渉までに確認・そろえておきたい情報】

  • ガレージの設計図
  • 施工方法
  • 建築した場合の家屋認定の有無

 

余談ですが、以下のガレージは行政によって判断が異なりますので、注意してください(*’ω’*)!

次のガレージは、コンクリートブロックに置くだけ施行ですが、家屋認定されるケースが多いです。

  • コンテナタイプのガレージ
  • 完成品設置型のガレージ

組立式と違い、クレーンなどの重機がないと移動できない(不動)物件となります。

多くの行政では家屋(不動産)扱いになりますので、検討している方は、お住いの行政にて確認しましょう(*’ω’*)!

 

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地主の信頼・評価を獲得する おすすめの交渉相手

どれだけ準備と配慮をしていたとしても、最終的には人対人信頼関係が結論を左右します。

アイコン_共有

人の評価は接点が前提ですから、接点がなければ有り体なステータスで評価されます。

一般的に評価されるステータス

  • 就職先企業のランク
  • 勤務年数
  • 婚姻・子供の有無
  • 年収
  • 保証人の評価
ジーナ
ジーナ
カードローンや入居審査と変わらないですね(*’ω’*)!

 

これらの評価は高いほうが信用されますが、実際のステータスよりも評価を上げるには、取引実績(実際に物件を利用)コミュニケーションの蓄積が何よりも効果を発揮します。

事実、ジーナが建築交渉を有利に進められたのは、不動産屋さんからの評価が高かったことが大きいです。

【ジーナの不動産屋さん評価が高かった要因】

  • 結婚している
  • 夫婦ともに、勤務先企業が地元でネームバリュー
  • 特定の不動産屋さんと、5年近く取引あり
  • 室内修理などで、不動産屋さんとのコミュニケーション多数あり

室内保全(修理・クレーム)などのやり取りも、人となりを知ってもらうよい機会だったのだと思いました。

ジーナ
ジーナ
どんな人にも、笑顔と挨拶は忘れてはいけませんね(*’ω’*)!

 

 

なお、交渉相手は地主さん直接よりも、不動産屋さんに頼るのがおすすめです。

アイコン_男性_スーツ

不動産屋さんには、個人の信用評価ノウハウがあったり、ケースによる双方のデメリットなどを総合的に判断し、地主・借主へ提案してくれることもあるからです。

【ジーナのケース】

ジーナは、居住マンションの家主さんの土地を借りることに成功しました。

現駐車場を紹介してくださったのも不動産屋さんですし、「現マンションに継続契約してくれる優良顧客」として、地主さんに口添えしてくたのも不動産屋さんです。

ジーナ
ジーナ
超感謝! 

【交渉をスムーズに進めるためのコツ】

  • 取引実績のある不動産屋さんに物件を仲介してもらう

 

必ずしも全ての不動産屋さんが好意的な訳ではありませんが、条件がハマると二つ返事くらいで話が進みます(*’ω’*)!

まずはダメ元で相談してみるのがおすすめです。

 

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「一般定期借地権」・「一時使用の賃貸借」契約の有効性

建てたいガレージが家屋に認定されない場合(借地権適用外)は、特に契約の内容を変える必要はありません。

契約書

 

ただし、家屋に認定される建築物の場合は、契約を変更することで、地主さんに安心してもらえる可能性はあります。

 

「一般的借地権」とは

  • 一般定期借地権とは、最低50年の期限付きの借地権を有する契約です。
  • 大きな特徴は、期限が来たら土地を更地にして、地主に返還しなければいけません。
  • また、契約の更新もできません。

安定した地代家賃が見込める土地なら、地主側にもメリットがありますが、ガレージ程度でこの契約を適用するメリットは、地主側にはあまりにないように思います。

 

「一時使用の賃貸借」とは

  • 契約書に期限を明記することで、最低期限30年以下の借地権を定められます。
  • 両者の合意があっても、客観的合理性に欠ける場合は、契約書に明記された期限であっても、本来の借地権最低期間(30年)が適用されます。

借地権には強制法規性がありますので、「一時使用の賃貸借」として契約しても、合理性が認められない場合は借地権が優先されます。

客観的・合理的な期限がない限り、双方にとって有効な契約にならない可能性があります。

ジーナ
ジーナ
結んだ契約に有効性がないとしたら、地主からしたら恐怖じゃないですか(*’ω’*)?

 

 

なお、家屋と認定される建築物を建てた場合は、地主さんに固定資産税が請求されます。

お金
  • 家屋認定=借地権発生=不動産認定=地主に固定資産税を課税

こっそり建築した・役所に確認せずに建築したが、不動産として認定された…。いずれも地主さんには必ずばれます

ジーナ
ジーナ
行政では不動産のチェックを定期的に行っていて、不正な建物には取り壊し要請を行ったり、追加課税の処置を行います。

 

  • 「一般定期借地権」は、一般人のガレージ建設程度では、必ずしも魅力的なカードにはならない
  • 「一時使用の賃貸借」は、形式的な契約では有効性はない
ジーナ
ジーナ
借地権が発生するようなガレージ建築は、避けるのが無難です(*’ω’*)!

 

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電気なし・水道なしガレージでも快適に運用 快適ガレージの電力&水対策

借地権が発生しない建築物へは、電気の引き込みや水道施設の導入は認められません

ここに不安を感じたひともいませんか(*’ω’*)?

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そう思った人は、安心してください。

割とどうにかなります(*’ω’*)!

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ジーナも対策をとっていて、太陽光発電による蓄電池への蓄電と、水なしクリーナーの活用で、不自由ないガレージライフを送れてています。

 

通常家電なら数時間で息絶える蓄電量ですし、水はありませんから、居住は無理ですが、週1メンテくらいなら十分使えます。

ジーナ
ジーナ
おすすめです(*’ω’*)!

 

電気無し対策 太陽光発電(ソーラーシステム)のススメ

太陽光発電による蓄電は、一般の人でも簡単に導入できる電源です。

アイコン_太陽光発電

 

ジーナは、ガレージの屋根に設置しています(*’ω’*)。

初めてソーラーシステムを導入した時には、パッケージされたものを購入しました。

キッティングされたシステムは、構造シンプル取説丁寧で、豆電球の配線並みに簡単にセッティングができます。

ジーナの太陽光発電システム

  • 200wソーラーパネル
  • チャージコントローラー:太陽光発電を適切に充電するコントローラーです。
  • 12v/100Ah充電池大きいに越したことはありません。
  • 正弦波インバーター:ACコンセント用に電力を変換する機械です。

通常のAC電源を使うための組み合わせとしては、上記4アイテムは最低限必須の機材です。

▼楽天のニッポンソーラーさんから、上記4点のキットが販売(スペックはやや違いますが)されています。初心者さんには大変おすすめですね(*’ω’*)。

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ちなみに、充電池は、公表スペックの6割程度の蓄電量と見積もるのが妥当です(*’ω’*)!

【充電池の容量について】

充電池には、スペック表記100%の蓄電量(理論値)ありません

ジーナの蓄電池はゴルフカート用の巨大なもの(乗用車の約3倍程度)ですが、実際に使える蓄電量はスペック値の約6割の体感です。

換気扇&LEDライト程度でも、丸1日は持ちません

 

そう頻繁に使わないなら、ソーラーパネル半分でもよいですが、充電池は大きめのものがおすすめです(*’ω’*)。

ジーナ
ジーナ
充電池はある程度の大きさが必要です!

 

少しかじったひとなら、パーツを単品で買いそろえてもとよいと思いますが、初めての方は、必要な機材が全て盛り込まれた「キット」がおすすめです。

アイコン_設定_業者

▼以下のリンクは楽天ショップのニッポンソーラーさんです。パッケージ化されて、セッティングの取説までついているので、購入から取り付けまで迷う要素がなく、おすすめです(*’ω’*)!

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水道無し対策 水なし石鹸(ユーゲルスイート)のススメ

水道施設は、ジーナのガレージにもありません。

水

最初は水なしに不安しかありませんでしたが、水の利用目的は主に手の洗浄ですよね?

水無しガレージを利用するようになって数年たちますが、意外にも水って使えなくても困りませんでした(*’ω’*)。

 

ただ、自宅から距離があるひとだと、ガレージに置いたウェスやショップタオルだけでは、落とし切らない油汚れが気持ち悪いときもあります。

そんな時に便利なのが、ユーゲルスイートという水無しの石鹸です。

▼ワンプッシュで、手の油汚れが消しゴムくずみたいになってボロボロと取れていき、驚くほど綺麗&サラサラになります。自宅から離れたガレージ置きにも、アウトドアにももってこいです(*’ω’*)!

 

 

▼こちらもおすすめ ジーナ愛用のウェス&ショップタオル(*’ω’*)!

  • ジーナ愛用 コストコで見つけた格安ウェス
  • ジーナ愛用 おなじみのショップタオル

 

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月極駐車場建設おすすめNO1 イナババイク保管庫

ジーナがチョイスしたのは、プレハブタイプのガレージです。

アイコン_ガレージ

 

プレハブタイプのガレージをチョイスした理由は次のとおりです。

賃貸土地に建てるならプレハブがおすすめな理由

  • コンクリートブロックの上に載せるだけでよく、土地定着性がない。
  • プレハブ(箱)単体で構造計算されており、頑強
  • 組立・分解が容易で、立ち退き要求や移設障壁も低い(土地定着性がない)。
  • 品質と価格を比較するとリーズナブル

基礎のない箱型建物で、強度&防水性が完璧な建築物を作るのは、素人には困難です。

しかも、移設可能性があるジーナにとって、組み立て&分解を可能にする設計は必須です。

尚更、プレハブ以下の価格で設計&加工するスキルは、ジーナにありません(*’ω’*)。

ジーナ
ジーナ
構造物の強度移設可能性を考えると、プレハブガレージが最適解です!

 

 

そして、「プレハブガレージなのかでも何がいい?」と聞かれた時に、おすすめするのもイナババイク保管庫です(*’ω’*)!

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▼ジーナのイナババイク保管庫

 

ジーナがイナババイク保管庫を選んだ理由

  • サイズ:床付きタイプで、縦長の駐車場の内寸にピッタリ納まる規格は、イナババイク保管庫のみでした。駐車場1台分を賃貸していたジーナにとって、ジャストサイズでした。

▼標準的駐車場サイズとバイク保管庫(FXN-2234)とのサイズ比較イメージ
※駐車場サイズはこれより小さい場合も大きい場合もあります。

標準的な駐車場サイズ_イナババイク保管庫_サイズ比較
  • 品質:ネームバリューもある有名なブランドではありますが、デイトナガレージのベース躯体を製造しているなど、他社メーカーからも信頼があります。
    また、取説による他社との構造比較をしてみましたが、設計は一番シンプルでしたが、要所で使う素材は太く贅沢で、確かな品質を感じました。
  • 価格:他社と比較しても安くも高くもありません。また、個人がwebで購入できるのも魅力でした。事実、ジーナはwebで購入して、自分で建てました。
  • 施工性:取説すら簡単で分かりやすく、分解組立も独りで出来そうでした。何かあってもメンテナンスは自分でも可能という確信を持てました。

 

正直、イナバ製に拘りはなかったのですが、数年利用しても、ネームバリュー通り頑丈さ・対候性には陰りなく、不満は1mmもありません。

価格もリーズナブル組み立て難易度も易しいです。

 

  • イナバ製の確かな品質は実感しているので、むしろ、おすすめしない理由はありません。
    サイズが希望と合って、プレハブタイプのガレージを希望なら、イナババイク保管庫を第一におすすめします(*’ω’*)!

 

 

ジーナ
ジーナ
ん?内装ですか?

どのプレハブガレージも似たようなもので、味気はありません。

ただ、カスタムしちゃえばいいんです(*’ω’*)!

▼内装カスタムは日曜DIYでもサクサクやれます。興味のある方はこちらもご覧ください。

ガレージ_カスタム_ウッド_フロアー_かっこいいガレージ_おすすめ_施行方法
ジーナのプレハブガレージ内装カスタム計画書 5万円以下で作る!?ウッディな内壁の作り方と材料費(3面+床)を全公開!プレハブガレージの内部に、ウッドパネルを張り巡らせたり棚を作りたい時には、しっかりとしたフレームづくりが必須です。そして、駐車場1台分くらいのスペースのガレージなら、フレーム作成&壁へのボード貼りは、おおよそ5万円以下で実現できそうです。作成方法と内訳を公開しています(*'ω'*)!...

 

 

リフォームの価格って、結構ブラックボックスに包まれているんですよ?だからこそ複数社一括見積で、かなりの価格差が明らかになることも…珍しくありません(*’ω’*)/

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まとめ

ガレージを所有できると、セキュリティ面での安心感錆などのメンテストレスが極端に減り、バイク遊びの増大します(*’ω’*)!

ジーナ
ジーナ
超おすすめです!

 

女性-3

ジーナ同様、「賃貸の駐車場にガレージを建てたい!」と思っている方は、ぜひ前向きに検討してみてほしいです。

そして、建てさせてもらえる可能性が高い&交渉が面倒臭くないのは、次のような、借地権が発生しにくい建築物を選ぶことです(*’ω’*)!

家屋認定されにくい おすすめのバイクガレージ】

※リンクはシリーズの一例です。

 

【デイトナ:デイトナガレージ】

デイトナHP

 

 

 

万一自宅から離れた土地で利用することになり、電力や手洗いの不安があったとしても、日曜整備士程度なら何とかなります

ジーナはソーラーパネルで切り盛りしていますが、発電機の導入や、工具全ての充電池化という手もありますし(*’ω’*)!

ジーナ
ジーナ
電気・水は、さほど障壁にならない(*’ω’*)!

 

 

以上、普通のサラリーマンが、月極駐車場にガレージを建てた時の経験を元にまとめた、建築交渉するときのコツ&基礎知識です(*’ω’*)!

アイコン_女性_棒

 

これからガレージオーナーになるみなさんのお役に立てたら何よりです。

 

それでは、明日も楽しいバイクライフをお過ごしください(*’ω’*)☆

バイク1

 

リフォームの価格って、結構ブラックボックスに包まれているんですよ?だからこそ複数社一括見積で、かなりの価格差が明らかになることも…珍しくありません(*’ω’*)/

キッチン     キッチン

 

▼借りられるバイク用ガレージとしては、コンテナガレージという手もあります▼

\空の少ないコンテナガレージを探すコツは、小まめにチェックです(*’ω’*)/

【加瀬倉庫】全国区対応バイクヤード 【ハローコンテナ】東京・埼玉地区
加瀬倉庫
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